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  • 驗房師透視300套新房質量真相
  • 來源于:中國驗房網
  • 發布時間:2015/12/25 21:16:54
  • 驗房師透視300套新房質量真相 2006-11-3 10:19   多家驗房機構對數十個樓盤驗收結果顯示,同一品牌開發商不同樓盤、同一樓盤不同樓棟,質量有明顯差異 承重墻是否有空鼓,要拿錘子敲。如發現空鼓,最好做標識,通知開發商維修。 壁掛式燃氣供暖爐的標號要與面積匹配。圖中該爐的標號小了一碼。 按國家規范,高壓變壓范 器室需距住宅50米以上或在地下或有掩體。圖中兩者距離遠遠少于50米。 墻體是否水平、垂直,必須用兩米的靠尺。如果墻面不垂直,紅色指標會偏離中心。 衛生間、廚房上下水管是否滲漏務必仔細檢查。圖為滲水較嚴重的樓板。   “北京今年交房的樓盤中,幾乎沒有我們沒去過的。最近一總結,發現檢驗結果與購房者的一貫想法有很大出入。我覺得非常有必要告訴給購房者,為他們剔除成見,以利購房者們在收房時更加謹慎。“連明宇驗房咨詢服務公司負責人楊連明對記者表示。   連明宇驗房咨詢服務公司在北京目前的驗房行業中已經小有名氣,其組織的驗房師都是具備國家認證資質的建筑行業各方面資深工程師。據楊連明介紹,該公司從今年年初正式成立至今,已經接受了幾百位業主的委托,對京城數十個樓盤、近300套普通商品房、高檔公寓和別墅進行了驗收工作。這些房屋在很大程度上展現了北京新建樓盤的質量,也打破了一些成見。   發現1 普通住宅質量比別墅好   成見:樓盤越高檔質量越好   破謎:普宅多為高層建筑,主體建筑要求高,否則建不上去   案例:韓先生在地處京石高速路趙辛店出口南邊的靠山居購買了一套別墅,交房時連對建筑了解不多的他都覺得這套別墅存在質量問題,比如墻面不夠垂直。由于考慮到裝修的時候墻面要處理,所以就匆匆收了房。   但不久,裝修隊就告訴韓先生,因房子本身太多的質量問題裝修根本進行不下去。隨后韓先生找來驗房師,委托他們對房屋質量進行檢測。這下把韓先生嚇了一跳,自己花費上百萬元購買的別墅,居然存在包括房屋承重梁主體偏離軸線等大大小小20多處質量問題。   點評:像韓先生這樣有類似遭遇的別墅買家其實不在少數。他們認為多花錢買檔次較高的別墅,房屋的質量自然能夠有更好的保證。   “我們發現,一些幾百萬元一套的別墅,質量還比不過幾十萬元的普通商品房”,驗房師陳先生、儲先生表示,在自己驗過北京眾多樓盤后發現,就整體而言,北京房地產市場上的別墅項目在質量方面出現的問題要比普通住宅多很多。   剖析:楊連明等驗房師分析,造成高檔樓盤質量不比普遍住宅強的主要原因有兩個。   一是相對于普通住宅項目的簡潔單一而言,別墅項目設計較為復雜,而這就給開發商更多偷工減料節約成本的機會,譬如針對自采暖的別墅,使用小一號的壁掛燃氣取暖爐,僅此一項,一臺取暖爐的價格就相差近千元;二是普通住宅項目不同于樓層不多的別墅,多數為六層以上的小高層、高層建筑,因此必須對每一層都打好基礎,尤其是主體結構,因此,無論是使用的水泥、選用的鋼筋等材料還是具體建筑過程中的制作工藝,都有相當嚴格的要求,否則是建不上去的,這也客觀決定了普通住宅的建筑質量要好于別墅。   發現2 小開發商項目未必不好   成見:大品牌開發商開發的房屋質量一定優于小開發商   破謎:大品牌開發商因同時操作樓盤較多,可能會監管乏力   案例:王先生在中央國家機關工作,一直打算買房的他在去年終于通過貸款,購買了朝陽區青年路某品牌開發商項目的一套小戶型。   今年年中交房時,王先生找來驗房師進行檢測。驗房師在具體的檢測工作中發現,廁所的地面存在一定問題,于是對廁所進行了閉水試驗,24小時后再來觀測發現漏水情況相當嚴重。   隨后,王先生讓樓上樓下兩戶業主也進行閉水試驗,結果也發現漏水現象。王先生當即決定要退房,后來經過與開發商溝通整修后王先生才收房入住。   點評:像王先生所購這樣的品牌房企開發的樓盤在質量方面存在問題,這也并非個案。位于東五環五方橋附近的萬科青青家園,早些時候也曾爆出房屋漏水業主要求賠償的消息。而包括鴻業興園等由牌子不太響亮的開發商開發的項目,質量卻相當不錯。   楊連明結合自己的驗房經歷對記者表示,目前北京房地產市場上雖然總體而言知名品牌開發商做的住宅產品質量較高,但并非大品牌開發商開發的樓盤質量一定優于小開發商,迷信品牌來選購住宅也不可取。   剖析:楊連明認為,造成上述現狀的原因在于,一方面,北京房地產市場的競爭異常激烈,國家的相關規范也在不斷健全,小開發商為了能夠生存,對開發的產品的質量把關越來越嚴,產品越做越精細,以此來迎合北京購房者理性購房的趨勢和需求。   與此同時,大品牌開發商因為同時操作的樓盤較多,在精力、人手、監管等方面可能會存在一定不足,這就造成了旗下的項目建設方為擴大利潤空間而鉆空子。   發現3 “姐妹”樓盤質量大相徑庭   成見:同一品牌開發商開發的不同樓盤質量一致   破謎:因承建商施工及管理水平不同、趕工期等,質量會大不相同   案例:劉女士的朋友早幾年購買了位于朝陽區雙井橋西北某樓盤的一套房子,劉女士常去朋友處玩,對該套精裝修房的質量贊不絕口。不久,該樓盤的開發商在東南五環開發了一個新項目,劉女士毫不猶豫地選了一套房。今年國慶前后交房時,劉女士到現場一看差點傻眼了:精裝修房連墻紙都沒貼完,洗手間的門框與墻體之間有兩個手指寬的縫隙……   在和開發商反復交涉的同時,劉女士和其他同樣存在房屋質量問題的業主聯合決定,在開發商整改后委托驗房師重新檢測新房質量。   點評:同是一個大開發商前后開發的兩個樓盤,房屋質量一個天上一個地下,這恐怕是常人想不到的。但這樣的情況在北京樓市也不少見。楊連明表示,一般來說,大品牌開發商首個開發項目和單一項目中開工較早的樓棟質量相對較高。   剖析:造成這種情況的原因在于,不同項目的承建商可能是不同的,他們的施工水平、管理水平也不盡相同,而且如果項目較大,承建商可能選擇工程轉包,這就會造成同一品牌開發商不同項目間的質量差異。此外,有時開發商會為了趕在合同約定的時間前交房而趕工期,影響質量。   發現4 不同樓棟質量差異甚大   成見:同一樓盤的住宅產品質量品質相同   破謎:不同的承建方和監理方對建筑過程把控不一   案例:謝女士退休后越來越覺得自己居住的小區太嘈雜,環境不理想,于是購買了位于豐臺世界公園南側某項目的一套別墅做養老房用,看重的就是這個樓盤環境不錯價格便宜。   上周,謝女士聘請了驗房師對這套別墅進行質量檢測。   檢測的結果還算不錯,除了有點小瑕疵以外,基本上實物有所值。驗房師陳先生告訴她,還好她當時選擇的是朝南這邊的房,項目內一路之隔的別墅他們也驗過,那邊的別墅“活干得糙得多”,在廁所接管、墻根定模澆灌等方面都有問題。   點評:很多購房者都認為,同一項目的住宅質量應該是大致相同的。但事實就如同驗房師在豐臺世界公園南側別墅小區所見到的,即使是同一個項目內的不同住宅,質量也會差異顯著。陳先生表示,類似這樣的情況他們在給客戶驗房的過程中已經多次遇到了,特別是開發面積比較大,工期相對拖得較長的項目,這樣的問題出現的概率更大。單一項目中轉包次數較少的樓棟質量相對較高。   剖析:一家房地產開發公司主管工程的負責人告訴記者,導致同一小區不同樓棟質量不同的原因很多,其中較為主要的有兩個方面。   一是因為資金、人員等多種因素,導致的項目整體開發過程中前后承建方、監理方的更替,不同的承建方和監理方對建筑過程中影響質量的細節把控能力不盡相同,這樣的更替也就導致了最后整個項目的產品在品質方面存在較大差異。還有一個是自然氣候因素,雖然目前自然氣候對建筑過程的影響而引發的質量問題已經越來越小,但它還是客觀存在的,比如在嚴寒天氣下不加防凍液進行混凝土主體結構的澆灌,其房屋質量較難保證。   ■驗房困惑   “無法可依”、“有法不依”困擾驗房師   “事實上,我們在驗房時還有許多疑惑,而且不比對建筑了解不多的普通購房者少。”楊連明感慨地對記者說。   此前,像楊連明這樣的資深驗房師們也對記者表達過類似的困惑。   驗房師們反映,隨著北京建筑產品尤其是住宅產品類型和模式的不斷豐富,很多新型的住宅產品在質量方面找不到一個適用的國家檢測標準,而若依據相關部門此前出臺的建筑質量方面的強制要求,在某些方面又與檢測情況不盡相符,這造成了住宅質量檢測“無法可依”的局面。例如,有些別墅的窗戶設計不合理,影響了住宅的采光甚至取暖,有些別墅贈送的花園面積與此前開發商承諾的不相符。由于尚無相關的規定,造成了驗房師甄別上的困難。   此外,驗房師們介紹,建設部《工程建設標準強制性條文》中明文規定,窗臺低于0.80m時應采取防護措施。但有些開發商卻不予執行,比如南二三環某樓盤,一二期所有落地窗戶均沒有安裝安全護欄。另外,不少精裝修房是“模糊合同”,只對所用裝飾材料有標明,但對精裝修需要達到的裝飾工藝水平、裝飾的精細程度只字未提,交房時購房者才發現裝修工程相當粗糙。這又是否構成質量問題?   本版采寫/本報記者谷欣
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