驗房,驗房師,驗房師培訓,驗房師考試,驗房行業動態,驗房案例實際指導,驗房標準,驗房注意事項,如何驗房,驗房須知,驗房步驟,怎樣驗房,新房驗房,毛坯房驗房,專業驗房,驗房網驗房案例實際指導,驗房標準,驗房注意事項,如何驗房,驗房須知,驗房步驟,怎樣驗房,新房驗房,毛坯房驗房,專業驗房,驗房網驗房案例實際指導,驗房標準,驗房注意事項,如何驗房,驗房須知,驗房步驟,怎樣驗房,新房驗房,毛坯房驗房,專業驗房,驗房網驗房案例實際指導,驗房標準,驗房注意事項,如何驗房,驗房須知,驗房步驟,怎樣驗房,新房驗房,毛坯房驗房,專業驗房,驗房網驗房案例實際指導,驗房標準,驗房注意事項,如何驗房,驗房須知,驗房步驟,怎樣驗房,新房驗房,毛坯房驗房,專業驗房,驗房網

首頁>>>   資訊中心 >>>  如何防范和處置房產交易糾紛

如何防范和處置房產交易糾紛

來源于:姑蘇晚報 發布時間:2009/6/16 15:17:49

    近期以來,樓市出現量價齊升的小陽春,而與此同時,開發商延期交房、房屋質量不佳等現象仍存在,糾紛時有發生。在樓市初顯暖意的背景下,市民在買賣房屋過程中如何避免法律糾紛,遇到逾期交房、房屋質量出現問題等情況時應當如何維權?昨天, 

  兩位法律專業人士做客本報96466政法熱線,為廣大市民進行了答疑解惑。

  合同面積與產權面積有誤差怎么辦

  劉先生:去年我在一家房地產公司購買了一套商品房,《商品房買賣合同》中約定房屋面積為150平方米,但等產權證辦理下來一看,登記的面積只有145平方米,雙方在合同中也沒有明確約定這種情況如何處理。請問我應當怎么辦,能否退房?

  黃勤:首先,根據《商品房銷售管理辦法》第二十條規定,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。面積誤差比的計算方法為:(產權登記面積一合同約定面積/合同約定面積)×100%,按照這個公式,劉先生的面積誤差比為:(145-150)/150×100%=-3.33%。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定,面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。”“買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。因此,劉先生可以選擇退房,要求開發商退還已付的全部購房款及相應利息;也可以選擇不退房,要求開發商退還面積誤差比在3%以內(3%)部分的房款及利息,并雙倍返還面積誤差比超過3%部分的房款。

  開發商延期交房如何追究違約責任

  楊小姐:我和開發商簽訂的《商品房買賣合同》,約定交房期限為20081210日,可至今為止,開發商尚未交房。我想追究開發商的違約責任,但后來發現合同中沒有作任何約定,請問能否追究開發商延期交房的違約責任?

  毛玉萍:根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定:房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產開發企業應當承擔違約責任。現開發商明顯屬于延期交房,已經構成了違約,依法應當承擔相應的違約責任。但因你們雙方在《商品房買賣合同》中并未約定違約金的計算方法,故根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定:商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。因此,楊小姐可以大概了解一下該商品房同地段同類房屋的租金標準,來確定開發商應當承擔的違約金數額。

  變電站噪音影響睡眠業主能否退房

  于先生:我購買了某小區的商品房,在入住以后,發現我家的室內噪音非常大,特別是晚上,已經嚴重影響到了全家人的睡眠,這個噪音的來源是該幢樓內的變電站發出的。請問我是否可以要求退房?

  黃勤:建議于先生委托權威機構對室內噪音進行檢測,如果噪音確實超標的,則可以要求退房。因為開發商銷售的房屋如果不能符合住宅用途,不能保證他人能夠正常居住使用的話,應當認定開發商銷售的房屋不符合交付使用條件,業主當然可以選擇退房。

  開發商自買自賣要承擔法律責任嗎

  蔣先生:前階段我和妻子去看房,發現一套我們去年年底看中的房子又在賣了,而當時我們想買時,開發商說這套房子已經賣掉了,還拿出合同復印件給我們看。后來一位朋友告訴我,這有可能是開發商自買自賣的行為,我覺得很氣憤,請問如果屬于這種行為,法律上如何處罰?

  毛玉萍:開發商自買自賣的行為,對于同行來說,應當認定為一種不正當競爭行為;對于消費者來說,是一種欺詐行為。雖然《中華人民共和國反不正當競爭法》在不正當競爭行為的列舉中,并未把開發商這種自買自賣的行為規定進去,因此,也沒有直接的法律規定如何進行處罰。但是,根據不正當競爭的概念,是指經營者違反本法規定,損害其他經營者合法權益,擾亂社會經濟秩序的行為,開發商的自買自賣行為完全符合。我們認為,這種行為應當由政府進行嚴厲查處。至于對消費者構成的欺詐,應當適用《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條規定:經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。

  房屋質量有問題能否拒交物業費

  洪女士:我購買的房屋因為存在漏雨等質量問題,已多次跟物業反映,要求其解決,但至今為止物業公司都沒有幫我解決,請問我能否因此拒交物業費?

  黃勤:不能。你與開發商之間形成商品房買賣合同關系,而與物業公司形成物業服務合同關系,這是兩個不同的法律關系,不能混為一談。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定:交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。因此,你的房屋存在質量問題,如果還在保修期內,你應當要求開發商幫你維修,如果開發商遲遲不予維修,你可以自行維修或者委托他人進行維修,并要求開發商承擔維修費用及損失。

  當前,樓市初現暖意,房產交易活動也活躍起來。兩位嘉賓認為,在這樣一個市場狀況下,購房者仍應當注意避免法律風險,盡可能地減少糾紛發生,一旦有權益受損的情況,也要懂得如何維權。對此,黃勤律師也提出了一些建議。

  首先,購買房產是大資金的投入行為,購房者在交付定金前應當對所購房產的質量、房型、周邊環境等充分考察、仔細權衡,因為定金一旦交付在一般情況下是無法收回的,如果到時后悔購房也只能白白損失數千乃至數萬元的定金。

  第二、在簽訂合同時,應當明確開發商的違約責任,如果雙方就合同主要條款達不成一致的,在合情合理的條件下,購房者可以主張開發商返回定金。

  第三、收房過程中,購房者一定要仔細查看,必要時可請專業驗房師協助查看房屋質量。

  第四、假如遇到開發商有違約行為,購房者應注意保存、收集有效的書面證據。

  第五、普通消費者購買房產應當結合自己當前和預期的經濟收入量力而行,避免今后因為收入波動造成還貸困難、影響自己的正常生活。/作者鐘巍

六合单双中特