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遇到房屋質量糾紛該怎樣解決

來源于:姑蘇晚報 發布時間:2009/7/31 15:36:12

今年627日,上海蓮花湖畔在建商品樓倒塌的事件震動全國,商品房質量問題再一次引起社會各界的聚焦。而在中消協最近發布的消息中,房屋類投訴質量問題突出也成為了今年上半年消費投訴的新特點。購房者在簽訂商品房買賣合同時應當注意哪些事項,預防房屋質量糾紛的發生?萬一購買的房屋出現質量問題,又該怎樣通過法律途徑來維護自己的合法權益?近日本報邀請兩位法律專業人士為廣大市民進行了答疑支招。

  熱線摘錄

  墻壁上出現開裂可否向開發商索賠

  石女士:我在2008年購買了高層住宅25樓的房屋,在09年初入住。近期,我發現該房屋墻壁上出現了裂縫,且隨著時間的推移該裂縫有越來越大的趨勢。于是,我找到房產公司要求賠償,房產公司僅同意維修。請問在這種情況下我是否有請求賠償的權利?

  黃勤:出現裂縫在房屋保修期內的,由開發商負責維修。如果房屋出現的裂縫是在承重墻上,且超過相應的國家標準,而你在裝修時并未對承重墻做過任何拆改,則有權要求退房并賠償相應的損失,但該裂縫僅僅是出現在一般的墻體上,并未影響房屋的整體結構,則開發商負有修復義務。

  屋內赫然出現大梁簽約后變更設計可主張退房

  陳先生: 07年底高新區一商務樓打出廣告宣稱其開發的樓盤5.4米高,一層可隔成兩層,商務自住兩用。因此,我在考慮之后購買了。 20086月收房時,我竟發現購買的房屋屋頂中央赫然存在著3道大梁,其中一道梁甚至高達1.1米,使我購買的房屋無法達到購買該房屋時所宣傳的一層可變兩層的效果。請問,我該如何維護自己的權益?

  王明霞:在這種情況之下,購房者可以調查其所購買的房屋是否存在設計變更。如果房產開發公司在簽訂合同后變更設計而存在大梁,則購房者可以要求退房。如果未變更過,房產開發公司也未在購房者購買之初告知購房者這種情況的存在,則房產開發公司存在過錯,應當賠償相應的損失。根據最高人民法院的司法解釋,開發商所做的銷售廣告和宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約,即視為合同條款,對雙方具有約束力。

  原承諾電梯換品牌開發商是否要擔責

  錢先生: 我購買的樓房的開發商在樓書中承諾,由他們開發的樓盤將使用知名品牌的電梯,但在交房時,我卻發現,使用的電梯品牌并非是這一品牌。部分業主認為,現使用的電梯在價格及品質上均遠遠低于原先承諾的品牌電梯,要求開發商退還部分房款。但開發商認為,樓書僅是宣傳資料,其不等同于合同,對雙方不具有必然約束力,并且,是因為在安裝時沒有購買到那一知名品牌的電梯,為不影響工期,才使用了其他品牌代替,現有電梯在性能上并不低于原先預定安裝的電梯,沒有任何質量缺陷,不應當承擔法律責任。

  黃勤:我認為,由于雙方沒有就電梯品牌及能否使用替代品等問題在合同中進行明確約定,且業主無法證明開發商現使用的電梯較之原先承諾安裝的電梯存在明顯質量缺陷,同時,根據最高院的相關司法解釋,樓書等廣告只能作為要約邀請,不能作為合同條款,除非對買賣房屋以及房屋的價格有重大影響的才能作為要約,可以視為合同條款。因此,業主要求開發商退還部分房款的要求缺乏依據,如果訴諸法院將得不到支持。

  業主因故未驗收房保修期應重新起算

  李先生:我購買了一套公寓,交房時,由于我在國外,故未能按期辦理入住手續。 1年后,我回國領取鑰匙入住。在入住3個月后,該房廚房熱水管脫落,漏水漫入客廳,木地板報廢。我認為該房屋質量不合格,要求開發商承擔賠償責任。但開發商認為,該房屋已經竣工驗收合格,且1年前已向我發出入住通知,是由于我自身原因未辦入住手續,應視為已經交房,由于上下水的保修期是自交房之日起1年,目前已過保修期,開發商不應當再承擔任何責任。請問,開發商應當承擔相應責任嗎?

  王明霞:雖然l年前開發商已向你發出交房通知,但由于你未對該房進行驗收,因此該房屋的保修期應從你領取鑰匙之日起算。由此計算,你的房屋保修期未過,開發商應為你修理水管并承擔賠償責任。

  房屋出現空鼓等問題購房者能否主張退房

  周小姐:今年2月份我和男朋友在蘇州城西某小區買了套120多平方米的房子,前些天收房時,我請來了兩位驗房師,為房子做了個全面檢查。驗房師在仔細檢查后發現房子主要存在著墻面空鼓嚴重、地坪硬度不足、門窗材料質量不過關等問題,本該用塑膠密封條的窗戶使用了毛刷條,除塵、隔音的效果較差。我想咨詢律師,這種情況是否可以退房?

  王明霞:你所購房屋雖存在質量問題,但尚未達到嚴重影響正常居住使用這一程度。在這種情況下,開發商構成輕微違約,沒有達到根本違約的程度,所以你不能要求解除合同進行退房,只能要求開發商在保修期內承擔修復責任。如開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,你可以自行或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

  嘉賓訪談

  房屋質量糾紛如何預防和解決

  房屋質量糾紛是近年來在房地產市場中普遍出現的問題,對于不少購房者也帶來了生活和心理上的影響。 “因此,我認為在房屋建造的過程中,政府行政部門應當加大管理和監督的責任,這是保障樓市健康發展的一個重要環節。黃勤律師說,從購房者本身來說,首先,從訂立合同時就應當對房屋的質量問題進行關注,應盡可能在開發商提供的格式合同條款外,對有可能關系到房屋質量的問題與開發商簽訂補充協議,萬一將來發生糾紛,也可以依照協議解決。其次,在房屋驗收過程中,如果自己不懂的話,可以邀請專業驗房師幫助 “把關房屋質量,在這一過程中,發現問題也需要注意保全證據。如果開發商怠于承擔責任,購房者可以通過法律途徑來維護自己的權益,但同時也需要注意搜集好相應證據。

  此外,需要提醒的是,一般性的 “未嚴重影響到正常居住使用的房屋質量問題,購房者主張退房很難得到法院支持,但可以要求開發商進行維修或作出相應賠償。(編輯:劉銀行)

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